Cuánto te deja de verdad un apartamento en arriendo

Un apartamento de $1.200.000 al mes no te deja $14.400.000 al año. Entre ese número y lo que te queda hay tres cosas que restan, y las tres son predecibles:

• Los gastos que pagaste tú y no el inquilino.
• La vacancia: los meses en que no estuvo arrendado.
• La mora: lo que se facturó y no se cobró.

Ninguna es una sorpresa. Lo que sorprende es el tamaño, y eso solo se ve si se mide por apartamento.

Los grandes nadie los olvida. Los que se escapan son los chicos y repetidos, que sumados pesan más:

• Plomería y eléctricos puntuales — el goteo, el toma que dejó de servir.
• Pintura y arreglos entre un inquilino y el siguiente.
• Electrodomésticos que venían con el apartamento y toca reponer.
• Administración del edificio, cuando la pagas tú.
• Impuesto predial y seguro, si corren por tu cuenta.
• Tu propio tiempo, que no es gasto contable pero sí es costo.

La regla práctica: si una factura entró por un apartamento concreto, tiene que quedar registrada contra ese apartamento. "Gastos del edificio" es una bolsa que al final del año no te deja saber nada.

Un apartamento que estuvo vacío mes y medio entre dos contratos perdió más de un canon, porque además casi siempre es el momento en que se gasta en pintura y arreglos. Es el gasto y el no-ingreso juntos, en la misma ventana.

Por eso la vacancia hay que medirla en días, no en "estuvo un rato desocupado". Y por eso conviene que el sistema sepa cuándo cada apartamento tuvo contrato activo: con esa fecha, el cálculo sale solo.

Un mes debido no es lo mismo que un mes perdido: se puede recuperar. Pero tampoco es un ingreso, y contarlo como tal es la forma más común de creer que un apartamento rinde más de lo que rinde.

La forma honesta de llevarlo es tener los dos números separados: lo facturado y lo cobrado. La diferencia es tu cartera, y mirarla por antigüedad —un mes, dos, cuatro— te dice qué parte de eso es realmente recuperable.

Un apartamento con canon de $1.200.000 durante un año:

• Ingreso potencial: $14.400.000 (12 meses)
• Menos vacancia: estuvo vacío 1 mes → −$1.200.000
• Menos mora del período: un mes sin cobrar → −$1.200.000
• Menos gastos: pintura $900.000, plomería $280.000, calentador nuevo $650.000, administración 11 meses × $180.000 = $1.980.000 → −$3.810.000

Neto del año: $8.190.000, contra los $14.400.000 del cálculo ingenuo. Es un 43% menos, y ninguno de los números de arriba es raro.

Fíjate en algo: la mora de $1.200.000 todavía puede entrar. Si entra, el neto sube a $9.390.000. Por eso conviene tener el neto y la cartera a la vista al mismo tiempo, no uno sin el otro.

Si sumas todo el edificio y divides, obtienes un número que no describe a ningún apartamento real. El 302 que lleva cuatro años con el mismo inquilino y cero gastos está subsidiando al 101 que rota cada ocho meses y se pinta cada vez.

Y esa es justo la información que cambia decisiones: cuál apartamento subir de canon, cuál arreglar bien de una vez en vez de parchar, y cuál conviene vender. El promedio del edificio no te dice ninguna de las tres.

Por eso el informe tiene que dar el neto por apartamento. En Reservi sale de cruzar los pagos registrados contra los gastos cargados a cada uno — es decir, sale solo, siempre que los gastos se hayan registrado donde van. Cómo armar eso desde cero está en cómo administrar el arriendo de varios apartamentos.

Este cálculo en una hoja de cálculo dura exactamente hasta el próximo arreglo que nadie anotó. La única versión que se sostiene es la que se alimenta de la operación: cada pago que registras y cada gasto que cargas van actualizando el número sin que nadie se siente a recalcularlo.

Si lo vas a hacer una sola vez, hazlo igual: vas a aprender algo del edificio que hoy no sabes. Pero el valor de verdad está en poder mirarlo cualquier mes sin preparar nada.